Dans le monde des affaires, la location de locaux commerciaux est une étape souvent incontournable pour les entrepreneurs. Avant de s’engager dans un bail commercial, il est indispensable de maîtriser certains mécanismes et règles spécifiques à ce type de contrat, notamment en ce qui concerne le célèbre modèle de bail 3 6 9. Dans cet article, nous vous expliquerons les points essentiels qui doivent être pris en compte.
Le régime du bail commercial 3 6 9 : un cadre législatif particulier
Le contrat de bail commercial 3 6 9 est soumis à un ensemble de règles instituées par le Code de commerce français. Ces régulations visent à protéger aussi bien les intérêts des locataires que ceux des bailleurs.
Premièrement, l’article L145-4 du Code de Commerce énonce la durée minimale d’un bail commercial : elle est fixée à neuf ans. Malgré cette disposition légale, les parties ont la possibilité de mettre fin au bail à chaque période triennale soit tous les 3 ou 6 ans, d’où l’appellation « bail 3 6 9 ». Bien qu’il existe des exceptions, ce type de contrat reste le plus fréquemment utilisé dans la pratique.
La fixation du loyer initial
Au début du contrat, le montant du loyer peut être déterminé librement entre les deux parties. Cependant, au fur et à mesure que le temps passe, il subit des révisions et des plafonnements. Il est essentiel de connaître ces mécanismes pour anticiper les évolutions possibles de votre loyer tout au long de la durée du bail.
La révision triennale du loyer
Tout d’abord, lors de chaque période triennale (au bout de 3 ans, puis de 6 ans), le locataire ou le bailleur peut demander une révision du montant du loyer. Cette révision consiste en l’augmentation ou la diminution du loyer selon l’évolution de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) ou de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC).
Le plafonnement du loyer
Ensuite, il convient de noter qu’il existe un plafonnement légal du loyer qui s’applique lorsque la rentabilité commerciale n’a pas augmenté au cours des trois dernières années.
Ainsi, la variation du loyer ne peut excéder la moyenne des variations de l’indice choisi par les deux parties sur les 3 dernière années.
Les charges et les travaux dans un bail commercial
L’un des aspects clés d’un bail commercial concerne les charges locatives et les travaux.
Répartition des charges entre locataire et bailleur
Il est important de déterminer avec précision qui doit prendre en charge les frais liés à l’utilisation des locaux. De manière générale, le locataire supporte les dépenses courantes et d’entretien des lieux, tandis que le bailleur prend en charge les réparations importantes.
Régime des travaux d’aménagement
Le locataire peut réaliser des travaux de transformation dans les locaux loués avec l’accord du propriétaire. Toutefois, il est nécessaire de mentionner la nature des travaux et leur coût estimatif au sein du contrat de bail.
Droit de renouveler ou de céder le bail commercial
Lorsque la durée de 9 ans est écoulée, le locataire a le droit de renouveler automatiquement son bail pour une nouvelle période de même durée. Il bénéficie alors de cette protection légale, sauf si le bailleur invoque un motif légitime pour refuser le renouvellement.
Par ailleurs, le locataire dispose également de la possibilité de céder son bail à une tierce personne. Mais attention, cela nécessite l’accord préalable du bailleur.
La fixation du loyer lors du renouvellement
Lors du renouvellement du bail, les parties peuvent fixer une limite supérieure au montant du loyer renouvelé (valeur locative plafonnée) en appliquant plusieurs méthodes incluant notamment l’indice des loyers commerciaux ou des activités tertiaires.
Les garanties dans un contrat de bail commercial
Pour sécuriser la relation contractuelle entre les deux parties, plusieurs garanties sont généralement incluses dans un bail commercial. Parmi elles, on retrouve le dépôt de garantie et le cautionnement. Le dépôt de garantie correspond souvent à 3 mois de loyer hors taxes et hors charges perçu en début de location. Quant au cautionnement, il s’agit d’un engagement pris par une tierce personne ou un organisme qui intervient pour se substituer au locataire défaillant. Ces garanties sont essentielles pour minimiser les risques financiers pour le bailleur.
Faire appel à un professionnel pour rédiger un contrat de bail commercial
Il est fortement recommandé de recourir aux services d’un notaire, d’un avocat spécialisé en droit immobilier ou d’un agent immobilier pour la rédaction d’un bail commercial. En effet, l’expertise de ces professionnels permet d’assurer que le contrat est conforme à la réglementation en vigueur et de disposer de tous les éléments nécessaires.
Finalement, bien qu’il soit incontournable pour établir une relation entre entrepreneur et propriétaire des locaux commerciaux, le bail 3 6 9 comporte son lot de spécificités que vous devez connaître afin de sécuriser votre activité. Prendre le temps de comprendre ces mécanismes et faire appel à des professionnels qualifiés pour la rédaction du contrat peut véritablement faire la différence dans la réussite de votre projet.
